Jan Česal
realitní makléř
Kutná Hora - Vnitřní město
12.200.000.-Kč
9.800.000.-Kč
Hradební 620
Dům 7+2 v centru Kutné Hory
Dům v Hradební ulici se nachází v historickém jádru města, přesto zůstává ušetřen turistickému či městskému ruchu. Ulice je využívána převážně jen residenty nebo pěšími, kteří tu prochází směrem od či do České ulice a přilehlé části.
Budova i pozemek se nachází v památkové rezervaci, nicméně dům sám o sobě není kulturní památkou. Průčelí domu má odpovídající nezateplenou štukovou fasádu s dřevěnými okny s dvojskly. V zadní části domu jsou okna plastová s trojskly a je tu dovoleno případné zateplení pláště. Fasádu zde čeká renovace. Střecha domu je sedlová s betonovou střešní taškou. K domu náleží garáž přístupná přímo z ulice i zahrady a za domem se nachází malá zahrádka se zděnou kolnou, která je oddělená od sousedních pozemků vysokým zděným oplocením.
Nynější podoba domu pochází z počátku 20. stol., ale fragmenty klenutých podlah ve sklepech napovídají, že zde stál dům ještě o mnoho desítek či stovek let dříve. Z dochované dokumentace víme, že v průběhu 70. let prošel dům modernizací. Nejzásadnější soudobou změnu a rekonstrukci však prodělal v letech 2007-12. Jak si budete moci ve fotogaleriích na konci této stránky prohlédnout, jednalo se o rekonstrukci opravdu rozsáhlou. Od fasády, oken, úpravy dispozic interiéru, elektroinstalace, vody a odpadů, podlah, stropů, vytápění... no prostě všeho nezbytného tak, aby vznikl rozlehlý a užitně moderní jednogenerační rodinný dům pro velkou rodinu. V domě tedy nechybí dnes již téměř nezbytný kompletní rozvod pevného internetu (mimochodem v celém domě je těchto zásuvek 22) s možností centrálního úložiště, anténní rozvody, dostatečné množství 230 V zásuvek, bodového osvětlení...
Neznamená to ale, že by rekonstrukcí dům přišel o možnost využívat ho dle původního záměru. Původní koncept domu totiž spočíval v bytových jednotkách na jednotlivých podlažích. Majitelé tak převzali z původní koncepce etážové topení, kdy jednotlivá podlaží jsou tak vytápěna samostatnými plynovými kotli s vlastními odběrnými místy. Případné zřízení samostatných odběrných míst elektřiny by také nebylo zvlášť složité, protože každé podlaží má vlastní elektrický a jistící okruh. Zůstal zachován i vsup do domu ze zadního traktu přes verandu. Z verandy je totiž přístup na centrální schodiště, které propojuje všechna podlaží a umožňuje tak domem procházet mimo bytové prostory. Skvělé a praktické. Takže pokud byste uvažovali o variantě pronájmu jednoho z bytů, či vybudování další bytové jednotky v podkroví, tak to tady můžete realizovat bez zásadních dispozičních změn. Mně se vcelku líbí myšlenka propojení bytu v 2NP s podkrovím (více detailů o každém podlaží naleznete níže) a vytvořením tak velkého "bytu" cca 180 m2 s možností komerčně pronajímat bytovou jednotku v 1NP. Zůstala by tak možnost užívat zahrádku a sklepní prostory čistě pro své vlastní potřeby, obývat podkroví s krásným výhledem a přitom ještě mít rezervu v jedné bytové jednotce.
Bytová jednotka v 1NP
Byt v přízemí je dispozičně řešen jako 3+kk. Ovšem není kk jako kk. V tomto případě se bavíme o kuchyňském koutě s velkou a prostornou kuchyňskou linkou a se spíží. Prostor kuchyně je krásně prosvětlen z jedné strany okny z jídelny a z druhé strany luxferovou stěnou, která odděluje koupelnu od kuchyně. Jídelna s velkým stolem, pracovní koutek a posuvné dveře, které umožňují velkorysého propojení jídelny s obývací částí, dělají z kuchyně a jídelny jeden velký užitný prostor. Pokud si to ale situace vyžaduje, je velmi snadné díky posuvům kuchyňskou část a obývací pokoj uzavřít, a získat tak naprosté soukromí. Je to chytré a velmi praktické řešení a odpadá tím tak dilema, jestli má, či nemá, kuchyň být centrem všeho dění.
Z obývacího pokoje, který okny směřuje do naprosto klidné uličky, se následně vchází do ložnice. Ložnice s balkónem a okny do zahrádky a vnitrobloku sousedních domů je naprosto intimní a tichá. Nemalou měrou tomu také přispívají plastová okna s trojskly, která jsou ve všech obytných místnostech v zadní části domu.
Co Vás v dnešních horkých dnech poté, co do domu vejdete, určitě mile překvapí je jeho vnitřní klima a teplota. I v současných letních vedrech je teplota v domě na úrovni, kdy se klidně obejdete bez klimatizace . Samozřejmě je k tomu nutné dodržovat zastínění oken v exponovaných hodinách. Okna jsou vybavena žaluziemi, nebo roletkami a také závěsy, a tak zastíněná. Větrat dům se doporučuje v podvečer a v noci. Příjemná vnitřní teplota interiéru v parných dnech bez klimatizace dává tušit, že dům bude i dobře izolovat v topné sezóně. Vzhledem k tomu, že se dům nachází v památkové zóně, není u něj vyžadován PENB. Pro lepší představu o nákladovosti vytápění jsou níže skutečné spotřeby zemního plynu pro jednotlivá podlaží. Každé podlaží má totiž svůj vlastní plynový kondenzační kotel a vlastní odběrné místo.
1NP - spotřeba zemního plynu za období 16.3. 2021 - 15.3. 2022 - 30,328MWh - EON
2NP - spotřeba zemního plynu za období 16.3. 2021 - 15.3. 2022 - 20,035MWh - EON
Bytová jednotka ve 2NP
Jak jsem již v úvodu zmiňoval, dům byl ve svém úplně prvním konceptu domem s vícero bytovými jednotkami. Současným majitelům ale pro život jejich velké rodiny vyhovoval spíše dům s průchozím bytem v 1NP propojený s bytem ve 2NP. A tak se pro vstup do horního bytu využívala primárně centrální chodba v přízemí. Když však bylo třeba, nebo se chtělo, bylo a stále je možné v plné míře použít vstup ze zahradní verandy, ke které vede chodník s brankou ústící vedle garáže. Vstup je dostatečně široký i pro kočárek. Cesta do horních pater je tak případně ušetřena pozornosti. Totéž by platilo i o podkrovním bytě. Stávající "byt" je zde o rozložení 4+1 a o ploše cca 80 m2. Kdyby zde měl vzniknout byt zcela oddělený a přístupný jen jedním vchodem, potom by byla dispozice 3+1. Jinak zde platí to, co v přízemí - dřevěná okna směrem do ulice, plastová okna s trojskly směrem do zahrádky, příjemné světlé místnosti s nadstandardně vysokými stropy (290 cm)... A co je neméně důležité, tak si majitele dali opravdu práci s kročejovým odhlučněním. Zásyp z Liaporu, OSB desky a stěrka odvádějí svou práci na výbornou. Toto bývá často v domech s dřevěnou podlahovou konstrukcí kamenem úrazu. Takže ať už bude "byt" sloužit jako samostatná bytová jednotka, nebo jako dětské pokoje, hluku budete ušetřeni.
Potenciál I. půda
Půda je kapitolou sama pro sebe. Na půdu vede plnohodnotné klasické široké schodiště s kamennými schodnicemi s naprosto kouzelným litinovým zábradlím. Prochází kontinuálně od sklepů až po půdu a je skutečnou ozdobou celého domu. Do podkroví vstoupíte normálními dveřmi, takže rozhodně nemáte pocit, že by půda byla jen nějakým nouzovým či nezbytným prostorem u domu se sedlovou střechou. Byla by tedy škoda nerealizovat zde půdní vestavbu. Vše je pro to naprosto ideální. Pozednicové nadezdívky jsou přes metr vysoké, a tak bude i prostor u šikmin krásně využitelný. Výška do hřebene je více jak čtyři a půl metru a kleštiny jsou od podlahy více jak 220 cm. Takže, ať už byste uvažovali o jejich pohledovém ponechání, nebo byste chtěli ještě využít hambálek jako další prostor, lze to vše realizovat bez zásahu do krovu. Krov je, mimochodem, ve velmi dobrém stavu a má před sebou ještě dlouhý život. Nadezdívky nejsou pouze v části směřující do zahrady, což je přesně ten ideální prostor pro vytvoření zapuštěné terasy. Níže je to hezky vidět na leteckém snímku - výstupek v levém horním rohu střechy. Pak by bylo možné si užívat nádherného výhledu do krajiny, na střechy okolních domů a dominantní Jezuitskou kolej (viz foto níže). Celým domem procházejí dvě komínová tělesa, každé se třemi průduchy. Využít je v podkroví pro krbová kamna se přímo nabízí. Nabízí se zde téměř čtvercový půdorys, podlahová plocha 90 m2, vysoký krov a plnohodnotné schodiště... Co víc si přát?
Potenciál II. sklep/suterén
Velký dům a pod ním velký sklep. Spíš se hodí říct suterén a sklep. Dvě místnosti směřující do zahrady mají díky výškovému rozdílu terénu poměrně velká okna a nepůsobí tak tmavým a klaustrofobickým dojmem. Skoro by se dalo říct, že by se v nich dalo i bydlet - výška od podlahy do klenby je cca 230 cm a dohromady mají cca 25 m2. O tomto však majitelé nikdy neuvažovali, a tak byla jedna z místností proměněna na domácí fitness a druhá, kde je i umyvadlo s odpadem, zůstala sklepem proviantním. Další dvě místnosti směrující do ulice už jsou klasickými sklepy. Nicméně jsou také větrané okénky, která sloužila, a mohou nadále sloužit, pro shoz uhlí. Píši zcela záměrně, že mohou i nadále sloužit k tomuto účelu, protože ve sklepě zůstal zachovaný a plně funkční kotel na tuhá paliva. Ve druhém sklepě najdete ještě i několik kubíků uhlí. Takže pokud by došlo na nejhorší scénáře s plynem, lze celý topný okruh přepnout na původní kotel.
Zahrádka, garáž, kolna...
Nezastavěný pozemek u domu není nijak velký. Je to cca 75 m2. Nicméně nabízí stále dost místa, které se dá proměnit v příjemný prostor k relaxování, grilování nebo k pěstování okrasných rostlin. Majitelé si nechali vypracovat několik variant, jak tento prostor změnit k jejich obrazu. Musím uznat, že bych si klidně z některou z nich vybral. Pro představu je níže mnou vybraná varianta, která mě nejvíce oslovila. Dívat se z ložnice či balkónu do korun stromů, které se budou v průběhu roku a let měnit, mi přijde moc fajn. Pergola vytvořená ze stávající kolny se také vyloženě nabízí, protože pro uskladnění sezónních věcí, zahradního či sportovního vybavení poslouží skvěle ze zahrady přístupná garáž. Kolna je tak postradatelná. Garáž je svou šířkou na jedno auto. Její délka je však přes 7 m, a tak je v její zadní části dost úložného místa. A samozřejmě další místo na nezbytnosti je v již zmiňovaných sklepech.
Virtuální prohlídka
projděte se v klidu domem od sklepa až po půdu
